Aménager sa terrasse est un projet courant pour améliorer son confort et agrandir son espace de vie. Fermer une terrasse couverte peut sembler simple, mais ignorer les réglementations en vigueur peut entraîner de lourdes conséquences : amendes, obligation de démolition, et problèmes lors d'une revente. Ce guide détaille les aspects juridiques et pratiques pour une fermeture de terrasse en toute légalité.
Types de fermeture de terrasse et réglementation
Le choix du type de fermeture impacte directement la réglementation applicable. Une analyse précise est indispensable avant tout commencement de travaux.
Différents types de fermetures de terrasse
- Fermetures Légères et Amovibles : Stores banne, vérandas démontables, pergolas textiles. Généralement moins réglementées, leur impact visuel est limité. Une déclaration préalable de travaux peut suffire dans certains cas, selon la surface et le matériau. Exemples: Une pergola en toile rétractable de moins de 5m² ne nécessite souvent qu'une simple déclaration.
- Fermetures Semi-Permanentes : Baies vitrées coulissantes, pergolas bioclimatiques (avec lames orientables). Offrant une meilleure protection, leur impact visuel est plus important. Une déclaration préalable est souvent nécessaire, voire un permis de construire si la surface ou l'impact architectural est significatif. Exemple: Une véranda adossée à la maison avec une surface supérieure à 20 m² nécessitera un permis de construire.
- Fermetures Permanentes : Murs en briques, cloisons en béton, fenêtres fixes. Modifiant substantiellement l'aspect du bâtiment et augmentant la surface habitable, un permis de construire est quasi systématiquement requis. L'impact sur l'esthétique et l'intégration paysagère est majeur. Exemple: La construction d'un mur en dur pour fermer totalement une terrasse demande toujours un permis de construire.
Impact sur la surface habitable et la fiscalité
Transformer une terrasse couverte en espace habitable implique une modification de la surface taxable et, par conséquent, de la valeur du bien. Une augmentation de la surface habitable de plus de 20 m² exige presque systématiquement un permis de construire. La distinction entre surface habitable et surface annexe est cruciale pour le calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, et impacte directement la valeur du bien immobilier. Une augmentation de 30 m² peut entraîner une hausse de la taxe foncière de 150 à 300€ par an, selon la commune.
Réglementation selon le logement et la localisation
La réglementation varie selon le type de logement (individuel, copropriété) et la zone géographique (PLU, zones protégées).
Logement individuel et PLU
Pour un logement individuel, le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune est le document de référence. Il définit les règles d'urbanisme : hauteur maximale (ex: 8 mètres), matériaux autorisés (ex: tuiles, zinc), surfaces constructibles, distances par rapport aux limites séparatives (ex: 3 mètres minimum). Le non-respect de ces règles, même minimes, peut entraîner des sanctions. Exemple: L'utilisation de matériaux non autorisés sur la façade peut entraîner une mise en demeure de remise en état.
Réglementation en copropriété
En copropriété, le règlement de copropriété est primordial. Il spécifie les règles régissant les travaux. L'accord de l'assemblée générale des copropriétaires est indispensable, même pour des travaux mineurs modifiant l'aspect extérieur. Le non-respect de cette procédure peut engendrer des sanctions et des conflits entre copropriétaires. Exemple: Une modification de la façade sans accord de l'AG peut entraîner une obligation de remise en état aux frais du copropriétaire.
Zones protégées et monuments historiques
Dans les zones protégées (secteurs sauvegardés, sites classés) ou à proximité de monuments historiques, la réglementation est particulièrement stricte. Les travaux sont soumis à des autorisations spécifiques des Architectes des Bâtiments de France (ABF). L'aspect esthétique doit être préservé, et les délais d'instruction peuvent être longs (jusqu'à 6 mois). Exemple: En zone protégée, la couleur de la peinture doit respecter les codes architecturaux imposés par les ABF.
Conséquences d'une fermeture non conforme
Une fermeture de terrasse non conforme peut entraîner des sanctions importantes et des complications.
Sanctions administratives et financières
Une mise en demeure peut précéder une amende forfaitaire (de 450€ à 1500€), voire une astreinte journalière pour non-respect de l'arrêté de mise en demeure. Dans les cas les plus graves, l'obligation de démolition de la structure est possible, avec des coûts de travaux très élevés. Exemple: Une amende de 1000€ peut être infligée pour une fermeture non autorisée d'une terrasse de 15m².
Impact sur la vente ou la succession
Une fermeture non conforme peut diminuer la valeur du bien et entraver sa vente. Le notaire demandera une régularisation avant la signature de l'acte. Les acquéreurs hésiteront souvent à acheter un bien avec des travaux non conformes. Exemple: Une terrasse fermée illégalement peut diminuer la valeur du bien de 5 à 10%.
Responsabilité en cas d'accident
Une fermeture mal réalisée peut engendrer des risques (chute, effondrement), avec des conséquences graves. L'assurance peut refuser la prise en charge des dommages en cas de travaux non conformes. La responsabilité civile du propriétaire peut être engagée. Exemple: Une chute de la toiture d'une véranda mal conçue peut engendrer des coûts de réparation importants et des poursuites judiciaires.
Solutions légales pour fermer sa terrasse
Pour une fermeture légale, il est essentiel de choisir la bonne procédure administrative.
Déclaration préalable de travaux (DPT)
Pour les travaux mineurs, une DPT peut suffire. Elle doit être déposée en mairie. Le délai d'instruction est d'un mois. L'absence de réponse équivaut à une autorisation tacite. Exemple: L'installation d'un store banne nécessite souvent une simple DPT.
Permis de construire
Pour les travaux importants (extension de surface habitable, modification significative de la façade), un permis de construire est obligatoire. Le dossier doit être complet et précis. Le délai d'instruction est plus long (2 à 3 mois, voire plus en fonction de la complexité du projet). Exemple: La construction d'une véranda en dur nécessitera un permis de construire.
Conseils pour une demande d'autorisation réussie
Pour optimiser la demande, il est conseillé de se faire accompagner par un architecte ou un professionnel qualifié. Un dossier complet et bien présenté augmente les chances d'obtention rapide de l'autorisation. Une étude préalable du PLU est indispensable. Exemple: Un architecte peut vous aider à concevoir un projet respectueux des réglementations et optimisé pour votre budget.
En conclusion, la fermeture d'une terrasse doit respecter scrupuleusement la réglementation. Se renseigner auprès des services compétents et se faire accompagner par des professionnels permet d'éviter les risques et les sanctions.